Baustelle "Neumühle" am Zimmersmühlenweg

Aktueller Planungs­stand, Erschließung und Boden­sanierung für das neue Quartier

Altlastenbeseitigung an der Neumühle.                                                                                                                                               Fotos: Stadt Oberursel

Oberursel (ut). Auf dem Gelände der Neumühle zwischen REWE und Urselbachwiesen am Zimmersmühlenweg sind seit mehreren Wochen Bodenarbeiten im Gange. Viele Oberurseler fragen sich: Was geschieht gegenwärtig auf diesem Gelände?

Aktuell werden dort die vorbereitenden Boden­arbeiten für die Erschließung und bauliche Nutzung des Gebietes durchgeführt. Pecan Development aus Frankfurt entwickelt dort in Abstimmung mit der Stadt im Gewerbegebiet Süd, am Zimmers­mühlenweg, ein gemischtes Wohn- und Gewerbe­quartier einschließlich schulischer Nutzung auf einer Teilfläche. Die gesamte Entwicklungsfläche er­streckt sich auf ca. drei Hektar.

Insgesamt stehen für die Baulandentwicklung auf dem Gelände der früheren „Hessenglas“, unmittel­bar neben dem REWE-Markt, rund 26.000 Quadratmeter zur Verfügung. Geplant ist die Realisierung von insge­samt ca. 39.000 Quadratmetern Bruttogeschossfläche, die in den nächsten drei bis fünf Jahren umgesetzt werden soll.

Wesentliche Voraussetzung dafür ist die Errichtung der erforderlichen verkehrlichen und technischen Infrastruktur im Rahmen der Erschließung sowie insbesondere auch der Rückbau/ Abtrag des vor­handenen verunreinigten Bodenmaterials aus früh­eren Nutzungen.

Was war dort früher?

Im Rahmen des Projektes hat sich Pecan bereit­erklärt, nötige Bodensanierungen aufgrund der früh­eren Nutzungen zu übernehmen. Entsprechende Gutachten weisen im Bereich der zukünftigen Be­bauung Reste von Bauschutt und unterirdische Teile alter Gebäude nach, die entsorgt werden.

In den 30er und 40er Jahren des vorigen Jahr­hunderts befand sich auf dem Gelände eine Bronze­fabrik, die im Krieg auch der Rüstungs­produktion diente. In der Nachkriegszeit entstand „Hessen­glas“, eine große, weithin bekannte Glashütte, die von Vertriebenen aus dem Osten aufgebaut und be­trieben wurde, sowie eine Reihe kleinerer Betriebe, hauptsächlich aus dem Bereich der Glasproduktion, Glasschleiferei etc., in denen ebenfalls viele Kriegs­flüchtlinge aus dem Osten einen Arbeitsplatz fanden. Die Hessenglas war aufgrund der Qualität ihrer Produkte weit über die Grenzen der Region bekannt. Die Produktion wurde Ende der 80er Jahre aufgegeben.   

Was ist im neuen Gebiet an der „Neumühle“ geplant?

Hier entsteht ein gemischtes Quartier mit Wohnen, Gewerbe, Erziehungs- und Bildungsangeboten. Das Areal eignet sich besonders für diese Mischnutzung, da es auf der einen Seite an das Gewerbegebiet „Zimmersmühlenweg“ angrenzt, auf der anderen Seite an die Urselbachaue mit sehr attraktiver Wiesenlandschaft.

Die Gesamtmaßnahme umfasst:

  • mehrere Büro- bzw. Gewerbegebäude am Zimmersmühlenweg und entlang des besteh­enden Gewerbegebietes zu REWE hin mit vier bis fünf Vollgeschossen zur Ansiedelung neuer Fir­men und Arbeitsplätze sowie weiterer Einrich­tungen (u.a. ist eine Kindertagesstätte geplant)
  • ein Schulgebäude, welches für das Bistum Limburg als neuer Standort der Ketteler-La-Roche-Schule errichtet werden soll mit an­grenzendem Wohnheim, (angesichts der aktu­ellen Situation im Bereich der Kinder­betreuung ist die Ansiedlung einer für die südlichen Stadtteile zentral gelegene Kita sowie die Ketteler-La-Roche-Schule, die der Ausbildung von Erzieherinnen dient, von besonderem Interesse)
  • insgesamt 97 Wohneinheiten, davon 78 Woh­nungen in Mehrfamilienhäusern mit 4 Voll­geschossen
  • zur Urselbachaue hin abfallend 19 zweige­schossige Einfamilienhäuser als Reihen- und Einzelhäuser, jeweils mit Staffelgeschoss.

Gibt es einen Bebauungsplan für das Gebiet „Neumühle?

Die Planungen für das Gebiet laufen mit starkem öffentlichen Interesse und Bürgerbeteiligung inzwi­schen über zehn Jahre. Vielfältige Anforderungen insbesondere hinsichtlich Umweltschutz, Verkehr und Altlasten waren zu beachten. Der Satzungs­beschluss für das entsprechende Bebauungsplan­verfahren Nr. 233 „Neumühle“ (zwischen Zimmers­mühlenweg und Ludwig-Erhard-Straße) erfolgte bereits im November 2020.

In einem städtebaulichen Vertrag wurden die Rechte und Pflichten geregelt, die sich aus dem Projekt für Investor und Stadt ergeben. Investor ist die „Neumühle Oberursel GmbH“, eine einge­tragene Tochter der Pecan Development GmbH. Die „Neumühle“ verpflichtet sich im Rahmen des Vertrages, die für die Entwicklung erforderlichen Kosten zu übernehmen.

Der Städtebauliche Vertrag enthält auch eine Ver­einbarung zur Bebauung und Nutzung der Grund­stücke. Wichtig für die Stadt ist insbesondere, dass für die Ketteler-La-Roche-Schule hier als Ersatz für das Schulgelände im Maasgrund ein neues, moder­nes Domizil vorgesehen ist. Große Vorteile des neuen Standorts an dieser Stelle sind:

  • die unmittelbare Nähe zur S-Bahn
  • die nahe gelegene Infrastruktur und Einkaufsmöglichkeiten
  • die auf dem Gelände vorhandenen Parkmög­lichkeiten.

Wesentlicher Punkt des Städtebaulichen Vertrages ist auch, dass in den Geschosswohnungsbauten 20% der Wohnungen für 20 Jahre als bezahlbarer Wohnraum zur Verfügung gestellt werden sollen. Die Kaltmiete bei Erstvermietung darf einen Betrag von zehn Euro pro Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen. Die Wohnungen sind nur an die von der Stadt Oberursel zu benennenden Personen mit niedrigem Einkommen zu vermieten.

Wie wird mit den Altlasten umgegangen?

Von 1996 bis 1999 war vom früheren Eigentümer der Fläche in Abstimmung mit dem Hochtaunuskreis eine Grundwassersanierung erfolgreich durch­geführt worden. Auch eine nachfolgende Beprobung im April 2020 zeigte keine Auffälligkeiten.

Seit Beginn des Jahres wird das mit dem Regie­rungspräsidium (RP) abgestimmte Konzept der Grundstückssanierung umgesetzt. Als vorbe­reitende Maßnahme wurde die Fläche gerodet, wobei bereits im ersten Quartal 2021 entspre­chende Ersatzpflanzungen in unmittelbarer Nähe auf ca. 4.600 Quadratmetern Fläche getätigt wurden. Seit Anfang Mai erfolgt die Sortierung und der Abtransport von verunreinigtem Material. Eine weitere Herausfor­derung ist das Aufspüren und Freilegen verblie­bener Rest- bzw. Alt-Bauwerke im Erdreich.

Markus Brod, Geschäftsführer der Pecan Develop­ment: „Es gibt keine zuverlässige Dokumentation der unterirdischen Bauwerke mehr. Fast täglich stoßen wir auf Bauteile und Kanäle, die in keinem Register verzeichnet sind. Aus diesem Grund kön­nen wir nur in engster Abstimmung mit dem Regie­rungspräsidium die Sachstände jeweils aktuell be­werten und Stück für Stück den Rückbau veran­lassen. Unser Ziel und Anliegen ist es, am Ende ein sauberes Grundstück für die geplante Bebauung vorbereitet zu haben.“

Beim Abtrag des verunreinigten Bodenmaterials am Rande des Uferstreifens stellte sich heraus, dass Belastungen wahrscheinlich auch im Schutzstreifen entlang des Urselbachs vorhanden sind. Nach Entnahme von Proben und Untersuchungen gab das RP letzte Woche die Empfehlung, wesentliche Teile des belasteten Bodens im Schutzstreifen ab­zutragen. Die weitere Vorgehensweise wird derzeit mit den verschiedenen Behörden abgestimmt.

Die kürzlich in Niederursel im Urselbach gesichteten toten Fische wurden von einigen Beobachtern mit der Baustelle in Verbindung gebracht. Diese An­nahme konnte widerlegt werden. Tatsächlich gehen diese auf schädliche Abwässer aus der Kanalisation zurück, die zu einer Betriebsstörung in der Klär­anlage geführt haben.

Aktueller Stand beim Bauvorhaben

Derzeit wird in Abstimmung mit den Versorgungs­trägern und dem BSO die Erschließungsplanung erstellt, der Abschluss der Planung und die Verga­ben sollen im dritten Quartal erfolgen. Unmittelbar im Anschluss soll mit den Erschließungsarbeiten (Wasser, Kanal, Medien, Straßenbau) begonnen werden.

Mit den Hochbauten wird nach derzeitigem Pla­nungsstand in der ersten Jahreshälfte 2022 begon­nen, die ersten Bauten werden voraussichtlich Ende 2023 fertiggestellt sein. 

Bürgermeister Hans-Georg Brum: „An dieser Stelle ist die kooperative Zusammenarbeit zwischen RP, Unternehmen und Stadt hervorzuheben. Wir wis­sen, dass Bodensanierungen immer im Fokus der Öffentlichkeit stehen. Aus diesem Grund sind wir uns der Bedeutung einer offenen und nachvoll­ziehbaren Informationspolitik gerade bei diesem Vorhaben bewusst. Wir freuen uns, mit Pecan Development einen Partner zu haben, der im Rahmen der Entwicklung des Areals alle nötigen Arbeiten verantwortungsvoll übernimmt. Es muss dabei klar herausgestellt werden, dass hier Dinge erledigt werden, die Oberursel in der Zukunft wieder ein Stück sauberer im Sinne einer nachhaltigen Wohn- und Gewerbenutzung machen.“